调研笔记丨房企城郊化布局 江北雨山板块迎来重塑
雨山路位于江北新区珠江镇老城区，隶属于老珠江镇大板块，主要围绕着雨山路地铁站周边的一些楼盘而形成了面积并不大的板块。
因为在这个辐射范围内有着一个国家级科工园——南京海峡两岸科工园，作为中国两个国家级海峡两岸科工园之一，南京海峡两岸科技工业园是面向台湾企业投资的国家级窗口。
较早之前，江北新区确定之前，在地产界我们更多称之为雨山路海峡两岸科工园板块，板块的发展是比较缓慢的，板块内雨山美地、路易庄园、群盛北江豪庭、中海万锦熙岸等，房企集中度不高，板块兑现能力不强，导致板块发展缓慢，在江北众多板块中，十分不起眼。
在江北新区正式确定后，也给板块带来契机点，板块进入了快速发展期，这个在房价变化上十分明显，板块目前成交均在在25058元/㎡，高出江北均价5000元/㎡左右，近几年均高出江北平均房价20%以上。
继江北核心区直管区后，江北第二个热门板块便是雨山路板块。
第一，首先来提一提这个板块价值点。
雨山路隶属于江北的老珠江镇板块，受老山国家森林公园自然景观的利好辐射，拥有老山、湿地公园、原生水系等山水自然资源，有先天优势；与江北新区中心区直线距离3-5公里左右；与河西CBD直线距离大概在13公里左右；与新街口直线距离17KM。
目前6条快速路（沪陕、沪蓉、宁合、宁滁、江北大道快速路、G104）环绕板块；目前雨山路板块已经运行的是地铁10号线，雨山路地铁站辐射了整个老山沿线、海峡科工园以及老珠江镇西侧的大片的住区。未来的话地铁11号线、15号线也将经过该区域。
近日，一则南京长江第五大桥主桥索塔封顶的新闻报道，南京长江五桥将于2020年底建成。届时，从河西的江山大街，通过长11公里、双向六车道的五桥通道过江，到达江北五里桥只需要不到10分钟时间。
作为连接江北雨山路板块与河西南的重要纽带，长江五桥是未来主要的过江通道之一。整体来看，目前雨山路的交通格局现状一般，不过未来兑现能力强。
第二，土地出让郊区化、版图分布边缘化明显，房企城郊化“大手笔”布局
2017-2018年期间，为了抑制一二级市场过热的态势，国土局供应土地多位于城市边缘区，各板块中心区地块供应大幅减少。
含住宅用地的成交主要集中在江北珠江镇/青奥公园、江宁禄口/上坊、仙林青龙、城南油坊桥铁心桥；从各板块土地存量来看，未来主要供货区域依旧是两江板块。
多个品牌房企高调入驻，打造起点高，竞争格局加大。
图表：雨山路项目总表概况
首先雨山路地铁站旁的项目就是保利云禧，纯地铁上盖物业， 2016年拿地，楼面地价22320元/㎡，也是区域名副其实的高价地。项目交通优势明显，紧邻地铁10号线雨花路站，为地铁上盖物业；项目北侧为已通车的长江隧道，南侧为规划的长江五桥，过江较为便利。
项目打造也是叠墅+小高层的产品格局，产品定位为品质改善楼盘，地段价值、板块资源支撑下，对整体区域前景看好，首开推出区域内稀缺的叠墅产品，瞄准周边以及全市的改善客群，目前上叠和中叠售罄，留有下叠在售，小高层方面剩余6栋，即将开售其中3栋。
分析师调研了解到，目前小高层的原住民的改善诉求居多，通过全家多年的财富积累，置业意愿较强，对居住面积需求敏感度偏高，对功能性、舒适度要求较高；有终极置业居住心理主要还是集中在叠墅需求，来源分布居多了，不仅仅是河西客群，覆盖达到了全市。
保利云禧为区域的高价地之一，产品定位为品质改善楼盘，地段价值、板块资源支撑下，江北区域前景较好，同时保利深耕南京多年，客群认知度高，再加之项目交通优势明显，结合当下南京市场，一直去化较好。
2019年接下来，雨山路板块内的重头戏将迎来中海原山、招商雍宁府两大纯新盘。
中海原山，招商雍宁府两大距离地铁10号线雨山路站300米左右，分别与保利云禧相邻，交通出行十分方便，在配套、交通方面三大项目可以达到共享。
图表：中海原山沙盘/样板间
中海原山：2017年10月，中海以总价18.4亿元，拿下江浦G54地块，楼面地价高达19982元/㎡，现房销售，精装交付。相比其他项目，中海原山的建面9万方左右，规划打造的是7-11层海派小洋楼，容积率1.8，共16栋。预计近期首开量就达到了10栋，430套房源，主力户型面积为123、124㎡，均为四房设计，得房率在86%左右。精装的放风价在28000-29000元/㎡左右，精装的对外报价在2500元/左右，分析师调研发现，精装所用产品系列比较中规中矩，采用了大家熟悉的方太等一线品牌，有一定品质保证。整体来看，保利云禧和中海原山正进行着“时间竞赛”均会在3月中旬面市，两个项目此次加推和新开的小高层产品度相似，客群的重合度也比较高，但是在价格上因精装/毛坯稍有差异，且营销手法也不太一致，中海原山更是一种快销盘，更重于急速走量，现金回流的战术。此次中海也不是首次进驻该板块，早在2011年，中海以13.5亿元拿下万锦熙岸地块，楼面价在4010元/㎡，也是板块内为数不多的高品质项目，经过交付期后，成熟度较高。
与中海原山仅一街之隔的招商雍宁府将于近期3月公开，而从分析师现场调研来看，项目尚属于地块修正的状态，主体建筑尚未拔地而起，售楼处也正在搭建中。
据了解，2018年9月，雍宁府地块被招商以楼面价14123元/㎡的底价拿下，与中海原山一路之隔，相比不远处的地王盘保利云禧，地价便宜了近8000元/㎡，且不需新房销售。
目前项目由招商和南京交通置业共同开发，整体规划31栋住宅，包含6层洋房和18层小高层等产品，总建筑面积约为35万方。户型设计上，高层面积段99-142㎡，洋房面积段129-142㎡，精装修交付。总体量、产品形态与保利云禧相当，可以说，这两者直接形成竞品关系。
雍宁府是招商在江北的首个“雍”系产品，定位高端系，把高端系产品植入雨山路板块，也属板块首次，同时也意味着雨山路板块将再添一低密度品质住宅。
江山薈、力标赞城、中交锦蘭荟也是目前板块内在售项目，他们距离雨山路项目距离10号线雨山路站仅约2-3公里左右。10号线西延线与15号线交汇处“科工园站”距离这300米。目前这三个项目均有房源在售，相比之下，价格优势明显不少，产品方面也是中规中矩，满足了一些刚需和刚改的需求，其他方面亮点就逊色不少。
▉分析师调研总结
一个板块的形象的树立，离不开政府的支持度、市场的契机，及房企品牌的打造，交通的闭塞到全面打开，雨山路板块经历了一段的市场“沉寂”后到即将“腾飞”，从品牌房企的进驻带来了很多新鲜的血液。
实探市场了解到，不少项目从年前的零访客到如今的日均3-10组，周末高峰可达到30组，市场周期性的复苏，买房需求欲望正被拔起；同时分析师又走访二手房门店发现，带客量有了明显的提升，但板块内教育资源并不突出，除了民办小学外，公办小学的资历和师资条件是板块的一大短板，整体中海万锦熙岸、北江锦城、西城花园的二手房均在2.3-2.5万/㎡左右的挂牌价，但最终成交价格在2.2-2.4万/㎡左右，，小户型三房类成交占比高，整体性价比较高，但比较突出的是融创臻园带客量与成交量相差较大，主要还是集中在了二手房挂牌价过高，贴近了新房的价格。
随着江北新区规划配套、重金投资项目签约等利好入驻，商业、交通、医疗、环境各方面配套日益成熟，与河西在规划、配套方面的差距正在逐渐缩小。
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